Юрий Алексеев: "Значительного роста цен на жилье не будет"

14.8.2007

"Интеграл-Информ" № 31 от 09 августа 2007 г.

Открытое акционерное общество «Интеграл» - один из крупнейших строительно-инвестиционных холдингов в республике. Ежегодно «Интеграл» вводит порядка 50 000 квадратных метров жилья и торгово-офисных помещений. По объемам жилищного строительства в 2006 году он занял третье место в Республике Башкортостан. О том, как компании удается удерживать лидирующие позиции на рынке недвижимости, рассказывает исполнительный директор ОАО «Интеграл» по г. Уфе Юрий АЛЕКСЕЕВ.

- Юрий Васильевич, расскажите, пожалуйста, о деятельности «Интеграла», как заказчика строительства, по Уфе.
- Всего за время своей работы «Интеграл» построил и сдал семь многоэтажных жилых домов, общей площадью порядка 120 000 квадратных метров.
В 2006 году – начале 2007 года «Интеграл» сдал три объекта. Это 188-квартирный дом по ул. Софьи Перовской, 44/3, 107-квартирный жилой дом, расположенный по адресу ул. Загира Исмагилова, 10 (микрорайон «Южный») и 111-квартирный дом на ул. Парковая, 9. Общая площадь квартир – около 25 000 кв. метров, торгово-офисных помещений – 2 500 кв. м.
- Что сегодня в работе?
- В настоящее время в Уфе «Интеграл» строит шесть многоэтажных домов.
Первый объект – это 12 – этажный кирпичный дом по ул. Софьи Перовской в микрорайоне «Южный» (район между Монументом дружбы и школой МВД). В доме 176 квартир. Объект будет сдан в третьем квартале 2007 года. Здесь заказчиком выступает ИУП «Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы», «Интеграл» - инвестор. Все квартиры уже проданы.
Вторая новостройка - 15-этажный 120-квартирный кирпичный дом по ул. Парковая, за остановкой «Дворец Спорта». Это уже второй дом «Интеграла» в этом микрорайоне, расположенном на опушке леса, с изумительным видом на реку Белую. Дом будет сдан с черновой отделкой в четвертом квартале 2007 года. На сегодняшний день все квартиры в этом доме проданы.

Строящийся дом по ул. Парковой в г. Уфе

Третий дом – 120-квартирная девятиэтажка в самом центре столицы, на пересечении улиц Чернышевского и Мустая Карима. Проектом, разработанным проектной мастерской Дубинского совместно с ООО «Интеграл-Проект», предусмотрены одно-пятикомнатные квартиры различных планировок, в том числе и двухуровневые, второй уровень – это мансарда, с прекрасным видом на исторический центр Уфы. На первом этаже дома будут расположены торгово-офисные помещения. Для удобства жильцов имеется подземная парковка. Строительство и реализация квартир начались в конце 2006 года. На сегодняшний день заключен 41 договор на приобретение жилья. Квартиры продаются в рассрочку до конца 2008 года. В настоящее время строится второй этаж. Генеральный подрядчик на этом объекте, как и на всех других стройках «Интеграла» в Уфе – ООО «Интегралинвестстрой». Дом сдается с черновой отделкой, окна и лоджии застеклены. Окончание строительства – четвертый квартал 2008 года.

Проект нового дома по ул. Чернышевского

Четвертый объект – это девяти-двенадцатиэтажный кирпичный дом на 235 квартир, расположенный на пересечении улиц Комсомольская и Малая Тихорецкая. Автор проекта этого дома – мастерская архитектора Ахметшина совместно с ООО «Интеграл-Проект». Фасад дома – очень современен, планировки одно-трехкомнатных квартир тщательно продуманы, и в тоже время этот дом является объектом эконом-класса. Сейчас строится третий этаж, продано около 64 квартиры, дом будет сдан также в конце 2008 года, рассрочка платежей – до окончания строительства. На первом-втором этажах дома на Комсомольской – Малой Тихорецкой расположатся торгово-офисные помещения, будет подземная автопарковка.
Пятый - 12-этажный 96-квартирный кирпичный дом будет выстроен в уфимском микрорайоне «Затон», на пересечении улиц Ахметова – Шмидта. Дом будет сдан в 2008 году. В дальнейшем там планируется застроить целый квартал жилых домов переменной этажности.
И шестой объект будет построен в микрорайоне «Инорс» совместно с МУП Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы. Этот дом будет предназначен для расселения жильцов, чьи дома были расположены на площадках, выкупленных под строительство жилья.
- Чем «Интеграл» руководствуется, когда выбирает те или иные проекты?
- Конечно же, спросом на жилье, потребностями населения. «Интеграл» начинал строить так называемое элитное жилье, жилье бизнес-класса. По праву украшением столицы является наш первый дом по ул. Мустая Карима, 41. Мы не бросаем это направление, в настоящее время, как я уже рассказывал, строится дом по ул. Чернышевского. Однако, не для кого не секрет, что цены на жилье в Уфе высоки, поэтому мы взяли ориентир и в сторону социально-доступного жилья. В одном из наших последних проектов – дом в микрорайоне Затон - мы уходим от точечной застройки. За квартальной застройкой будущее, поскольку мест для точечной застройки в Уфе остается все меньше. Нам интересно не просто построить дом, но создать вокруг него комфортную среду проживания, необходимую инфраструктуру. Важно, чтобы людям во дворе собственного дома было где отдохнуть и провести время с семьей. Это способствует созданию хорошей социальной среды.

Жилой дом по ул. М. Карима, 42

- Юрий Васильевич, успешная деятельность компании, своевременная сдача объектов зависят от множества факторов. Но что бы вы отнесли к основным?
- Первое - это, конечно, платежеспособность населения. Но платежеспособное население может вкладывать деньги куда угодно. Наша задача в том, чтобы направить инвестиции в нашу сторону. Здесь становится важным второй фактор - наша конкурентоспособность. Конкуренция - мощнейший инструмент, который заставляет двигаться и не стоять на месте. Благодаря этому мы просто не можем строить то, что не будет продаваться.
- Какими источниками финансирования вы пользуетесь?
- Это собственные средства, привлеченные инвестиции и банковские кредитные ресурсы.
- Расскажите о вашей стратегии продаж.
- Стратегия у нас не менялась - мы продаем свои объекты сами.
- Какие преимущества дает реализация своих объектов собственными силами?
- Понимание и управление процессом. Если ты продаешь сам, то понимаешь, что такое рынок, как он работает и какой продукт ему нужен. Соответственно, строишь нужные и «правильные» дома, можешь прогнозировать ситуацию. Это своеобразный «щуп» на рынке, который необходим большой компании.
- Юрий Васильевич, расскажите о своих инновациях в строительстве.
- Мы активно применяем все новое. Наши дома имеют полный набор современного инженерного обеспечения, что позволяет осуществлять бесперебойную работу горячего водоснабжения, теплоснабжения и приточной вентиляции. «Интеграл» строит из кирпича, для отделки применяются самые современные материалы. «Интеграл» вкладывает средства в развитие производства. Окна, воздуховоды, железобетонные и столярные изделия – все собственного производства. К тому же холдинг планирует строительство новых заводов. На одном из них будет выпускаться кирпич на технологической линии немецкой фирмы «Кeller HCW». На втором заводе будет изготавливаться несъемная опалубка.
- Что будет с ценами на жилье в этом году?
- Я думаю, что значительного роста цен на жилье не будет. Уфимский рынок, как и рынок недвижимости в целом, переживает сейчас сложный период. Сложилась абсурдная ситуация: разница в стоимости квадратного метра, скажем, в «хрущевке» и в новом современном доме составляет сегодня около 15%. Конечно же, это ненормально.
Сохраняется недостаток хороших площадок под строительство, что ведет к дефициту предложения на первичном рынке. Дорожает земля под застройку и стройматериалы, привлечение финансовых средств под строительство также не становится дешевле. С другой стороны, активная миграция населения в Уфу из городов и районов Башкирии, с Севера, повышение уровня доходов граждан, возрастающие требования к размерам и качеству квартир - это рыночные механизмы, повышающие спрос на качественное жилье.
- Что, по-вашему, сдерживает развитие отрасли в целом?
- Первая проблема - кадровый голод. На рынке большой дефицит профессиональных строительных и проектных организаций, недостаток опытных управленцев-девелоперов. Вторая проблема - отсутствие доступа к дешевым деньгам. И, конечно, дефицит площадок. Все это очень сильно сдерживает развитие отрасли.
- Как, с вашей точки зрения, муниципалитет мог бы поучаствовать в развитии стройиндустрии?
- Прежде всего, необходимо упростить процедуру предоставления земельных участков и согласования проектов. Понятно, что таким образом муниципальные власти пытаются оградить рынок от недобросовестных участников и защитить потребителя. Но в итоге излишняя «зарегулированность» рынка приводит к тому, что с одной стороны государство защищает потребителей, а с другой - создает дефицит предложения, вследствие чего растут цены. Я считаю, что строительную отрасль должен регулировать сам рынок, а уже потом - государственные и муниципальные органы. Так, как это происходит везде: хороший проект или плохой, дорого или дешево - определяет рынок, который либо формирует, либо не формирует спрос. Поэтому, мне кажется, можно найти разумный компромисс, учитывающий интересы обеих сторон.
- Каковы планы «Интеграла» на ближайшие пять лет?
- Через пять лет мы видим ОАО «Интеграл» мощной холдинговой компанией с очень высоким профессиональным потенциалом. Бизнес будет по-прежнему сконцентрирован в Башкортостане. Но я думаю, что за это время мы обязательно выйдем и в неохваченные сегодня районы. Акцент будет делаться не на количество, а на качество наших проектов, глубоко прорабатанных с точки зрения эффективности и доходности.

Жилой дом по ул. М.Карима, 21

Анна ДУЧЕНКО

Назад | Версия для печати